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導讀
后疫情時代，物業服務企業迎來了業績爆發式增長，我們以45家上市物企對外披露的2017-2020年業績報告或年報數據為樣本（其中鑫苑服務公布的2020年度數據未經審計），通過計算HHI指數（赫芬達爾-赫希曼指數Herfindahl-Hirschman Index)及CR4指標可知市場結構仍屬于低集中競爭型，行業集中度雖進一步提升，但總體市場仍然較為分散，可以預見未來行業競爭將日趨激烈。本文通過對上市物企的總體營收業績表現進行梳理，分析上市物企營收增長情況，探索未來突破業績增長瓶頸的多元路徑。
圖1 2014-2021年4月上市物企數量
1、總營收首破千億大關，物企價值凸顯
近四年，上市物企總營收規模從2017年的513.13億元劇增至2020年的1351.34億元，首次突破千億元大關；平均營收規模從2017年的11.40億元增至2020年的30.03億元，近四年總體營收規模年復合增長率達38.10%；2020年上市物企營收規模同比增速為39.17%，較2019年提升1.01個百分點。從45家上市物企近四年營收年復合增長率來看，有21家物企超過均值（38.59%），其中有4家物企超過70%，建業新生活以79.24%的營收年復合增長率位居第一。總體來看，行業處于快速成長期，物企價值進一步挖掘，市場價值亦進一步凸顯。
2、頭部企業優勢集聚，行業差距日益拉大
2020年，45家上市物企中有13家的營收規模超過平均值，這13家物企的營收規模合計949.11億元，占上市物企總營收規模超七成，達70.23%；后32家物企營收總規模為402.23億元，占上市物企總營收規模的比例為29.77%。相當于不到三成的上市物企卻貢獻了超七成的營業收入，2020年更是首次出現營收規模突破百億的四家物企，分別為碧桂園服務（156.00億元）、恒大物業（105.09億元）、綠城服務（101.06億元）及雅生活服務（100.26億元），而營收規模最低的興業物聯，全年營收為2.13億元，行業差距進一步拉大。
3、整體高速增長，部分中小企業成長性顯著
2020年，45家上市物企營收增速均值為35.39%，有21家物企增速超過平均值，其中，12家物企增速超過50%，世茂服務和雅生活服務分別以101.91%和95.54%位居行業營收增速第一、第二，僅有2家物企營收增速為負，分別為彩生活（-6.46%）和燁星集團（-4.45%），上市物企整體營收保持高速增長。值得注意的是，和泓服務、時代鄰里、浦江中國、奧園健康、正榮服務、弘陽服務、建業新生活、金科服務、榮萬家、銀城生活服務、卓越商企服務、佳兆業美好、濱江服務13家物企雖營收規模未達到行業均值，但營收同比增速均超過均值，尤其是和泓服務，營收規模在45家上市物企中排第42位，處于行業中小游，但其同比增速以67.50%位列第三，極具成長性。
4、市場競爭日趨激烈，行業格局未定
通過計算上市物企2017-2020年HHI指數（赫芬達爾-赫希曼指數Herfindahl-Hirschman Index)及CR4指標可知，近四年上市物企HHI指數遠遠低于1000，均徘徊在500左右，并從2017年的528.65降至2019年的478.73，2020年又增加至504.16；同時，CR4指標近四年均處于40%以下，并從2017年的36.38%降至2019年的32.58%，2020年又提升至34.22%，可以看出市場結構仍屬于低集中競爭型。
1、規模持續擴張保障業績穩健增長
強勢收并購助力物企管理規模進一步提升。規模小但成長性高的代表——和泓服務，2020年規模擴張勢頭強勁，在管面積達1785.6萬平方米，較2019年增約116.50%；總訂約管理面積達3340萬平方米，較2019年大增307.30%。和泓服務管理規模的快速增長主要得益于2020年資本市場大手筆的收并購，截至2020年12月31日止，公司與7家企業簽署股權合作協議，共完成5家物業企業股權收購，增加訂約管理面積800萬平方米，大手筆收并購及資源整合助力企業營收高速增長。
2、物業管理服務仍為主業態
其他業態逐漸發力，營收結構漸趨均衡
我們以45家上市物企中21家年報統計口徑較為一致的上市物企作為研究樣本對營收結構進行分析。可以看出，2017-2020年近四年上市物企營業收入中，物業管理服務仍然貢獻了大部分收入，但占比正逐年下降，從2017年的66.51%降至2019年的57.13%，2020年又有小幅度提升，這主要由于2020年新上市物企的主營收入仍為基礎物業服務，新拓展增值服務力度較小；非業主增值服務占比依然位居第二，從2017年的24.03%提升至2018年的28.27%后，近兩年有不斷下降的趨勢，2020年降至21.83%；社區增值服務從2017年的8.26%逐年遞增至2020年的14.22%，逐漸成為新的業績增長點；其他服務收入占比亦逐年遞增，從2017年的1.20%遞增至2020年的6.44%，總體營收結構進一步均衡、優化。
以第一服務控股為例，通過分析其2020年業績報告可知，公司營收增長主要來源于物業管理服務、綠色人居解決方案和增值服務三大業務板塊的同步增長，同比增速分別為17.9%、24.5%和30.5%；從收入結構來看，三項業務占比依次為41.7%、25%和33.3%，近年來綠色人居解決方案和增值服務的收入占比明顯提升，公司營收結構更趨均衡，在激烈的市場競爭中，第一服務控股充分利用自身特色，在其核心業務——綠色人居解決方案方面賦能業主需求，打造獨特的核心競爭力。
3、縱向業務深挖成果顯現
多賽道業務布局拓展業績新增長點
2020年上市物企社區增值服務的營收同比增速中，弘陽服務（310.90%）、世茂服務（146.80%）、時代鄰里（135.18%）、恒大物業（120.62%）、雅生活服務（116.92%）、碧桂園服務（100.10%）均超過100%。尤其是弘陽服務，社區增值服務實現跨越式發展，2020年社區增值服務實現收入1.10億元，占總收入的14.4%，較2019年同期0.27億元大幅增加310.90%，位居增幅榜第一，業績報告顯示公司社區增值服務主要包括房產中介服務、美居服務、社區便民服務、公區增值服務及資產管理服務等，弘陽服務積極發掘社區可用資源，提升社區資源空間利用率，助力營收業績的大幅增加。
